北京东方梦投资管理有限公司与北京中科英华电动车技术研究院有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2019)京01民终5714号
上诉人(原审被告)：北京东方梦投资管理有限公司。
法定代表人：刘克稳，总经理。
委托诉讼代理人：钟某某，上海融力天闻律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：北京中科英华电动车技术研究院有限公司。
法定代表人：王为钢，执行董事。
委托诉讼代理人：赖某某，广东俭德律师事务所律师。
上诉人北京东方梦投资管理有限公司(以下简称东方梦公司)因与被上诉人北京中科英华电动车技术研究院有限公司（以下简称中科英华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后依法组成合议庭,于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人东方梦公司的委托诉讼代理人钟某某，被上诉人中科英华公司的委托诉讼代理人赖某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东方梦公司上诉请求：撤销一审判决第六项，驳回中科英华公司要求我公司支付解除合同违约金的诉讼请求。事实和理由：1.我公司与中科英华公司签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），承租坐落于北京市昌平区1幢及2幢（以下简称涉案物业）。根据《租赁合同》的约定，我公司有权利使用广告牌并进行转租。中科英华公司于2018年10月24日委托广东俭德律师事务所向我公司发送《律师函》，要求我公司拆除房屋外墙招牌并禁止转租，否则就要解除合同。中科英华公司发送《律师函》的行为构成违约并会导致我公司的合同目的无法实现，对第二个租赁季度即2018年10月31日至2019年1月30日的租金，东方梦公司有同时履行抗辩权或先履行抗辩权，可拒绝按约定支付第二个租赁季度的租金。中科英华公司不得因我公司延后支付租金而主张我公司支付解除合同违约金。2.《租赁合同》明确约定，中科英华公司有提供建设规划图纸等材料，协助次承租人办理工商注册的义务。中科英华公司不履行该项义务时，将对东方梦公司转租构成实质XXX。该项义务不应被认定为附随义务。我公司要求中科英华公司提供建设规划图纸等材料，以便次承租人进行工商注册，中科英华公司拒绝配合。东方梦公司有权行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，可拒绝按约定支付第二个租赁季度的租金。中科英华公司不得因我公司延后支付租金而主张我公司支付解除合同违约金。3.《租赁合同》明确约定,中科英华公司充分、及时地协助东方梦公司办理各类工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等乙方正常营业所想要的各类证照、许可、批准的义务。东方梦公司于2018年8月14日向中科英华公司发送《告知函》，要求中科英华公司提供东方梦公司筹办酒店申请消防安全检查所需的建设工程消防验收意见书、原大楼竣工图纸等资料，中科英华公司不予配合。东方梦公司有权行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权，可拒绝支付第二个租赁季度的租金。中科英华公司不得因我公司延后支付租金而主张我公司支付解除合同违约金。
中科英华公司辩称，同意一审法院的判决，不同意东方梦公司的上诉请求和理由。1.关于我方发送的《律师函》。我公司发送的《律师函》有合理理由，东方梦公司无权延迟支付租金。（1）《租赁合同》约定，东方梦公司转租时应及时通知中科英华公司。东方梦公司未及时通知，中科英华公司不知道转租的具体情况，增加了中科英华公司的风险。（2）东方梦公司在园区大门外墙安装招牌和广告，形成了中科英华公司撤出园区，全部转租给东方梦公司的假象。这与管委会将土地和房产出让给中科英华公司的目的不符，损害了中科英华公司的权益。2.关于协助次承租人办理工商注册。次承租人需要进行工商注册时，中科英华公司也曾积极配合。3.关于开办酒店所需要的消防验收材料。中科英华公司未收到东方梦公司提供材料的请求。中科英华公司的办公室与东方梦公司的办公室仅相隔几米，且中科英华公司安排了多名工作人员，东方梦公司不直接向中科英华公司索要上述材料，亦不通过电子邮件方式提出申请，居心可疑。4.东方梦公司迟延支付租金，中科英华公司有权按照《租赁合同》约定的标准主张解除合同违约金。一审法院酌定的解除合同违约金并不存在违约金过高的情形，法院不应再次酌减。
中科英华公司向一审法院起诉请求：1.确认中科英华公司与东方梦公司在2018年4月1日签订的关于北京市昌平区物业的《租赁合同》于2018年12月21日解除；2.东方梦公司向中科英华公司支付2019年1月1日至房屋实际返还之日止的使用费（按照合同约定租金每月325000元计算）；3.东方梦公司向中科英华公司支付逾期支付租金和使用费所产生的滞纳金（以拖欠租金和使用费为基数，从2018年11月9日计至实际付清之日止，按每日万分之五计算，其中2018年11月9日至2018年11月13日，基数为911705.04元；2018年11月14日至2018年12月3日，基数为586705.04元；2018年12月3日至房屋实际完全移交中科英华公司之日，基数为325000元；暂计至2018年12月31日滞纳金为14709.61元）；4.东方梦公司支付因违约导致提前解除《租赁合同》所造成的中科英华公司的免租期的租金损失91万元；5.东方梦公司支付违约金390万元（可以扣除东方梦公司已支付的押金65万元，如法院认定的违约金不足65万元，也同意在租金、滞纳金或其他主张金额中扣除押金65万元）；6.东方梦公司向中科英华公司支付2019年2月15日至2019年3月18日的电费37372.3元和滞纳金（滞纳金以37372.3元为基数，自2019年3月23日至实际付清之日，按照日万分之五计算）；7.东方梦公司立即腾退并向中科英华公司移交房屋；8.东方梦公司承担本案诉讼费和保全费。
一审法院认为，中科英华公司与东方梦公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人均应依约履行。《租赁合同》约定，东方梦公司应于2018年11月9日之前向中科英华公司支付第二期租金共计975000元，直至2018年12月3日，东方梦公司支付了261705.04元后，仍欠付租金325000元。东方梦公司辩称是中科英华公司违约在先，暂缓支付第二期租金是行使先履行抗辩权。对此，法院认为，首先，《租赁合同》明确约定了涉案物业的规划用途及地类用途，东方梦公司作为承租人，应当对涉案物业能否用于开设酒店进行必要的核实，且双方对于变更租赁房屋规划用途也作出了约定，现涉案物业因规划原因不能开设酒店，不能归责于中科英华公司；其次，支付租金是承租人的主合同义务，协助办理工商注册手续和交付外墙广告使用权是出租人的附随义务，《租赁合同》并未将中科英华公司协助次承租人办理工商注册手续作为东方梦公司支付租金的前置条件；中科英华公司虽作出通知东方梦公司拆除外墙广告牌的意思表示，但是广告牌是东方梦公司自行拆除，双方对于外墙使用权的争议不能作为东方梦公司延付或拒付租金的合法事由；再次，中科英华公司采取停电措施，是在东方梦公司延付租金且中科英华公司行使合同解除权之后发生的。因此，东方梦公司以上述理由未按期足额支付租金超过20天，不属于行使先履行抗辩权，并且符合合同约定的出租人行使解除权的条件，故中科英华公司有权解除《租赁合同》。东方梦公司于2018年12月21日收到了中科英华公司送达的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，故法院确认双方于2018年4月1日签订的《租赁合同》于2018年12月21日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中科英华公司系整体出租给东方梦公司，其中虽有部分区域有租户在先承租，但是东方梦公司已经在合同中确认统一接收，故涉案物业的返还也应当以全部腾空为标准，以便于东方梦公司继续选择整体出租给其他承租人。因此，合同解除后，中科英华公司要求东方梦公司将涉案物业腾空后予以返还的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。考虑到涉案物业面积较大，涉及转租的次承租人较多，法院酌情给予30天的腾退和交接期限。在上述期限内，如果东方梦公司协助相关次承租人与东方梦公司达成新的租赁协议，中科英华公司免除东方梦公司相应房屋腾退责任的，属于双方在执行过程中达成新的合意，法院不持异议。至于监控系统、供暖、供水电设备系统，属于涉案物业的组成部分，且中科英华公司自认已经接管，故该部分设备无另行交付之必要，相关设备如有损坏，当事人应另行解决。
关于中科英华公司主张的自2019年1月1日起至涉案物业实际返还之日止的使用费，中科英华公司主张按照涉案物业的全部面积对应的原月租金325000元计算，东方梦公司则主张按照实际未搬离的面积2233平方米乘以原月租金对应整个涉案物业每平方米的单价即1.8元计算。对此，法院认为，第一，涉案物业整体出租和分区域零散出租，出租人的成本、收益均有较大差异，通常情况下租金标准也会有所不同；在出租人选择整体利用、不同意部分交接的情况下，如果允许承租人就未搬离的面积按照原月租金对应整个涉案物业每平方米的单价计算占有使用费，其社会效果无异于肯定了双方就新的面积按照整体出租的租金单价形成不定期租赁合同，既违背了出租人对涉案物业整体利用的初衷，也有可能使承租人在转租中继续受益，不利于促成承租人积极履行腾空和交接义务，高效解决合同解除后续事宜；第二，东方梦公司撤场前，双方并未进行交接，也未对已腾退和继续占用的房屋及面积进行核算，在此情况下，东方梦公司仅提交其与次承租人的转租合同首页，在中科英华公司对该证据不予认可、且东方梦公司未举证证明上述转租合同面积的准确性以及与未腾退面积的一致性的情况下，法院对该证据亦无法采信；第三，尽管未腾退的面积无法确认，但是考虑到中科英华公司认可东方梦公司自身已经搬离的事实，不排除已腾退的房屋确有利用价值，为了促进中科英华公司积极配合完成涉案物业的交接工作，避免损失继续扩大，本着诚实信用原则和高效解决纠纷的原则，法院对于2019年3月1日起的占有使用费，在原租金的基础上进行适当酌减，酌定为按每日9000元的标准计算；对于东方梦公司搬离前即2019年1月1日至2019年2月28日的占有使用费，按照原租金标准即每月325000元计算两个月，扣除2019年1月14日支付的25000元，剩余625000元东方梦公司应当予以支付。
关于2019年2月15日至2019年3月18日的电费，因电费的产生系以消耗为前提，而非以面积为前提，故东方梦公司要求按面积酌减的主张，法院不予支持；由于涉案物业未全部腾空，故中科英华公司要求东方梦公司支付上述期间的电费37372.3元的诉讼请求，法院予以支持。因《租赁合同》中未约定电费的交纳期限，且中科英华公司未举证证明就交纳上述电费有效通知了东方梦公司并与东方梦公司对电费的交纳期限达成合意，故中科英华公司要求东方梦公司承担逾期支付电费的滞纳金的主张，法院不予支持。
关于逾期支付租金和使用费的滞纳金一节，根据《租赁合同》约定，承租人迟延支付租金的，按照拖欠金额的日万分之五向出租人支付滞纳金。探究合同本意，该滞纳金即为逾期付款违约金，适用于双方继续履行合同的情况下。合同解除后，承租人应向出租人支付的是占有使用费，合同解除前的租金已付清的，解除后的占有使用费不再适用逾期付款违约金的约定。本案中，合同解除前的租金已付清，但是存在迟延支付的情形，因此，逾期付款违约金应以合同解除前迟延支付的租金即2018年10月31日至2018年12月21日的租金为基数，结合抹账情况和2018年11月13日支付325000元、2018年12月3日支付261705.04元的情况，按照合同约定的标准分段计算得出逾期付款违约金总额为2750元。故中科英华公司要求东方梦公司支付滞纳金的主张，合理部分法院予以支持，过高部分法院不予支持。
关于解除合同违约金一节，根据《租赁合同》约定，承租人未按合同约定按时足额支付租金超过20天，导致合同解除的，承租人应按照全年租金支付违约金。东方梦公司认为违约金标准过高，要求法院予以调整。对此，法院认为，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是否过高需要根据对当事人造成的损失来作出判断。本案中，考虑到合同解除给中科英华公司造成的损失主要为另行寻找替代性租户造成的房屋闲置期间的租金损失，故合同中约定按照全年租金支付违约金远高于东方梦公司违约给中科英华公司造成的实际损失。法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额酌情调整为65万元。由于双方当事人均同意将东方梦公司已支付的押金从中抵扣，法院不持异议，抵扣后东方梦公司无需另行支付中科英华公司上述违约金。关于中科英华公司要求东方梦公司支付免租期租金损失的请求，因合同对解除情况下免租期的租金负担未做约定，且解除合同违约金一项已经能够弥补中科英华公司的实际损失，故中科英华公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京中科英华电动车技术研究院有限公司与北京东方梦投资管理有限公司于2018年4月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月21日解除；二、北京东方梦投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市昌平区1幢等2幢全部腾空并交付给北京中科英华电动车技术研究院有限公司（北京中科英华电动车技术研究院有限公司同意次承租人不予腾退的不受此限）；三、自本判决生效之日起七日内，北京东方梦投资管理有限公司向北京中科英华电动车技术研究院有限公司支付2019年1月1日至2019年2月28日的占有使用费625000元（已扣除2019年1月14日北京东方梦投资管理有限公司支付的25000元）；四、自本判决主文第二项确定的义务履行完毕之日起十日内，北京东方梦投资管理有限公司按照每日9000元的标准，向北京中科英华电动车技术研究院有限公司支付2019年3月1日起至自本判决主文第二项确定的义务履行完毕之日止的占有使用费；五、自本判决生效之日起七日内，北京东方梦投资管理有限公司向北京中科英华电动车技术研究院有限公司支付迟延支付租金的滞纳金2750元；六、北京东方梦投资管理有限公司应付北京中科英华电动车技术研究院有限公司解除合同违约金65万元，与北京东方梦投资管理有限公司已支付北京中科英华电动车技术研究院有限公司的65万元押金相抵扣，双方就65万元解除合同违约金和65万元押金互不负债权债务；七、自本判决生效之日起七日内，北京东方梦投资管理有限公司向北京中科英华电动车技术研究院有限公司支付2019年2月15日至2019年3月18日的电费37372.3元；八、驳回北京中科英华电动车技术研究院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：涉案物业登记在中科英华公司名下，建筑面积5947.79平方米（其中1幢为1层共833.95平方米，2幢为1层至3层共5113.84平方米），规划用途为工交，房屋所有权证书编号：xxx，涉案物业所在土地地类（用途）为工业用地。
2018年4月1日，出租人（甲方）中科英华公司与承租人（乙方）东方梦公司签订了《租赁合同》，约定了如下主要内容。1.乙方承租甲方所有的涉案物业，租赁用途仅为开办酒店，租赁期自2018年5月1日至2028年4月30日，共计10年，甲方应于2018年5月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。2.年租金为390万元，租金支付周期为每3个月支付一次，3个月租金总计975000元，首期租金应在2018年5月10日前全额支付，其他各期租金应在每个租金支付周期的前10天内以银行转账的方式全额支付。3.定金为2个月租金共计65万元，也可以由定金转为押金，不再额外支付。租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方。4.如乙方延迟付款的，甲方有权向乙方按每迟延一日拖欠金额的万分之五计收滞纳金；如拖欠租金达20天以上的，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约责任。租赁期内其他涉及因使用该物业产生的所有费用均由乙方承担。5.租赁期间甲方同意乙方享有涉案物业范围内包括建筑物楼顶、墙体及外侧以及该物业场地上的专有广告发布权。6.甲方承诺将充分、及时地协助乙方办理各类工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等乙方正常营业所想要的各类证照、许可、批准，费用由乙方承担。乙方在办理经营许可所需的相关手续时,如需甲方出示相关证明，应书面通知甲方，甲方承诺无条件出示该相关证明及现有书面文件。7.在租赁期内，甲方同意在不影响本合同权益及物业品质的前提下，乙方可将该物业的某部分进行转租；在不影响与乙方合同权益及物业品质的前提下，甲方同意乙方将涉案物业全部或部分转租给乙方关联企业，同时乙方应及时通知甲方。8.乙方未按合同约定按时足额支付租金超过20天的，甲方有权单方面解除合同，且合同自解除通知书送达对方之日起即告解除。违约方除应按照当年全年租金支付违约金外，还应赔偿由此给对方造成的损失。如甲方违约，则违约赔偿应包括乙方已装修装潢的损失；如乙方违约，则乙方不得主张已装修装潢的损失，并不得拆除装修部分。9.甲方在本合同签订前已将本合同约定的多数房屋进行出租，租赁合同多数分别于2018年3月至6月陆续到期。乙方同意在2018年5月1日前按租赁客户的现状，接收全部租赁未到期的租户并按现状交接租赁标的，甲方不再负责将本协议签订后的未到期租户提前解除租约再整体出租给乙方，但应配合乙方完成转租或续租事宜，乙方确认，甲方并不因在签订本合同前出租该房屋而触发本合同违约条款。10.乙方租赁甲方涉案物业的免租期为：自合同签订后至2018年7月30日。11.乙方确需办理变更租赁房屋规划用途的，甲方应无条件配合进行变更规划用途的所有工作，但无论是否因申请申报、租赁房屋、无偿使用空置土地及附属物等任何原因导致变更规划用途不能成功的，均不影响本合同的履行，且在该过程中产生的所有费用全部由乙方自行承担。《租赁合同》附件1为涉案物业的房屋所有权证书复印件，附件2为国有土地使用证复印件。
2017年12月25日，东方梦公司曾支付中科英华公司意向金5万元，后该笔资金转为《租赁合同》的押金。2018年4月12日，东方梦公司支付中科英华公司押金60万元。2018年5月1日，中科英华公司将涉案物业交付给了东方梦公司。因涉案物业规划用途为工交，所在土地地类（用途）为工业用地，东方梦公司承租后未能办理开设酒店所需的工商注册手续；此后，东方梦公司将涉案物业部分区域出租给各个次承租人。
2018年5月16日，东方梦公司支付中科英华公司2018年7月31日至2018年10月30日的租金975000元。2018年5月，东方梦公司和中科英华公司以及部分案外人签订抹账协议，约定东方梦公司将对案外人的债权转让给中科英华公司，冲抵第二期租金63294.96元。2018年11月13日，东方梦公司支付中科英华公司租金325000元。2018年12月3日，东方梦公司支付中科英华公司租金261705.04元。2019年1月14日，东方梦公司支付中科英华公司租金25000元。此后，东方梦公司未继续支付租金。双方均认可依据《租赁合同》约定应在2018年11月9日之前支付第二个租赁季度即2018年10月31日至2019年1月30日的租金。
2018年8月6日及2018年8月30日，东方梦公司员工向中科英华公司员工发送电子邮件，要求中科英华公司提供协助次承租人北京艾若尔环保科技有限公司办理工商注册和备案所需的加盖企业公章的房屋产权证等文件等材料。经查，北京艾若尔环保科技有限公司的承租面积是34.5平方米。中科英华公司认可收到该申请。
2018年8月14日，东方梦公司通过EMS向中科英华公司法定代表人王为钢寄送《告知函》一份，东方梦公司表示因开办酒店需向公安机关消防机构申请消防安全检查，需要中科英华公司提供：房屋产权证复印件、产权方企业营业执照及法人身份证复印件、建设工程消防验收意见书或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件、建设房屋规划许可证复印件、原大楼竣工图纸复印件。EMS投递结果显示该邮件被拒收。
2018年10月24日，受中科英华公司委托，广东俭德律师事务所向东方梦公司发送《律师函》一份。《律师函》中，中科英华公司不允许东方梦公司转租及要求东方梦公司拆除租赁物业大门外墙的所有招牌和广告，如不纠正时中科英华公司在必要时有权解除《租赁合同》。东方梦公司2018年10月28日收到该《律师函》。
2018年10月30日，受东方梦公司委托，北京盈科（天津）律师事务所向中科英华公司发送《律师函》一份。该《律师函》中，东方梦公司表示中科英华公司《律师函》中的要求无事实和法律依据，从降低法律风险的角度出发，东方梦公司将暂时缓交第二租赁季度的租金，待与中科英华公司达成新的合作协议后，立即交付第二季度的租金。该《律师函》中，东方梦公司认可中科英华公司协助两例新次承租人办理工商注册。中科英华公司认可收到该份《律师函》。
中科英华公司于2018年12月19日向东方梦公司的注册登记地址、办公地址等多个地址邮寄了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，要求东方梦公司于2018年12月26日前搬离涉案物业，妥善处理转租关系，支付拖欠的租金和滞纳金。东方梦公司称于2018年12月21日收到了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，但是书面答复不同意解除合同。
2018年12月24日，中科英华公司向东方梦公司发出了《关于催办房屋交接手续及催缴水电费通知》，通知东方梦公司办理交接手续，并通知东方梦公司不按时足额支付租金和按期支付水电费，不按时进行房屋交接，如因此造成停水、停电及其他相关后果，东方梦公司自行承担。2019年1月15日，中科英华公司停止对涉案物业供电，2019年1月17日又恢复供电。
2019年2月27日，东方梦公司向中科英华公司送达了《同意解除合同通知书》，载明：“我方同意解除贵我双方签订的《北京市房屋租赁合同》，解除时间2019年2月28日，请贵方于2019年2月28日安排工作人员与我方进行交接，我方工作人员及物品将于2019年2月28日清场，并将房屋移交贵方。后续事宜，双方可根据《北京市房屋租赁合同》所约定的相关违约责任等条款处置。”
2019年2月28日，东方梦公司向中科英华公司送达了《关于次承租人情况说明》，列举了次承租人在租涉案物业的情况，并称其余房屋已清退完毕。庭审中，东方梦公司提交了其与次承租人签订的《房屋租赁合同》首页。《房屋租赁合同》首页显示，2幢的1层至3层及1幢均有房屋出租，租赁物经营范围包括办公、生产、仓库、库房、电力电子及电池相关实验等。租期开始时间绝大多数为2018年8月1日之前。
2019年2月28日，中科英华公司向东方梦公司发送了《不符合物业交接手续通知书》，载明：“2019年2月28日13时我司通知贵司娄民办理交接手续，贵司称交接手续仅为房屋物业钥匙。贵司未能提供：1.交接手续清单；2.贵司与次承租人收取租金、押金截止日期明细；3.次承租人对目前贵司收取租金截止日期、押金退回的确认；4.截止日发生水电明细；5.2018年4月后房屋注册地址使用迁址清单；6.次承租户腾退等相关交接手续。烦请贵司履行好租赁义务，避免双方损失，尽快准备齐相关手续办理交接。”
2019年2月28日，东方梦公司从涉案物业搬离，另有东方梦公司转租出去的部分房屋的次承租人未搬离。东方梦公司与中科英华公司未办理交接手续，未移交钥匙。中科英华公司事后通过第三方开锁进入原东方梦公司的办公室，并自行聘请保安维护大楼安保。
诉讼中有如下诉辩主张需要说明：1.中科英华公司明确其诉讼请求中要求东方梦公司腾退并交付房屋的标准是：全部腾空并交付涉案物业，并移交涉案物业附随的监控系统、供暖、供水电设备系统。同时表示，如果东方梦公司协助次承租人与中科英华公司签订新的合同，相应部分的房屋也可以不腾空。同时认可东方梦公司搬离后，监控系统、供暖、供水电系统已由中科英华公司管理，但是是否有损坏未能检查，车辆系统不能录入信息。2.东方梦公司主张其搬离涉案物业后，应当按照次承租人继续占用的面积向中科英华公司支付占有使用费和电费，并提交了其与部分次承租人的《房屋租赁合同》首页，证明未搬离的次承租人占用的面积共计2233平方米。中科英华公司以东方梦公司应全部腾退为由，主张应按照合同约定的月租金支付占有使用费和支付全部电费。3.东方梦公司主张，《租赁合同》约定的390万元的违约金过高于中科英华公司实际损失，要求法院进行酌减。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。1.中科英华公司与东方梦公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。2.双方约定，承租人东方梦公司应当在2018年11月9日之前支付2018年10月31日至2019年1月30日（即第二个租赁季度）的租金911705.04元。合同履行过程中，东方梦公司在2018年11月13日支付325000元；2018年12月3日支付261705.04元；2019年1月14日支付25000元。东方梦公司未按照合同约定的时间交纳租金，及至二审判决作出时亦未足额交纳第二个租赁季度的租金。东方梦公司对此无抗辩权时，东方梦公司应属违约方。
结合中科英华公司与东方梦公司的诉辩情况，本案的争议焦点是东方梦公司未按约定支付第二个租赁季度租金的行为是否构成违约。本院对此分析如下。
一、东方梦公司未缴纳租金的具体理由应分属同时履行抗辩权与先履行抗辩权处理情形
东方梦公司就其未缴纳租金的具体理由一并主张先履行抗辩权和同时履行抗辩权，本院对此加以甄别。
1.先履行抗辩权和同时履行抗辩权所针对情形之不同。对于同时履行抗辩权，合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。对于先履行抗辩权，合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。对比合同法的前述具体规定，先履行抗辩权适用于双务合同中债的履行有先后履行顺序且先履行一方未履行合同之情形，同时履行抗辩权适用于双务合同中，未约定先后履行顺序之情形。
2.以不配合次承租人办理工商注册、禁止东方梦公司转租、禁止东方梦公司使用广告牌为由拒绝支付第二个租赁季度的租金应属同时履行抗辩权处理情形。（1）以前述理由拒绝支付租金不属于先履行抗辩权处理情形。租赁合同属于继续性合同，容忍承租人东方梦公司使用广告牌并允许转租，应属中科英华公司在合同的全部履行期间所负的义务。《租赁合同》约定东方梦公司有权转租，而次承租人需要办理工商注册。涉案物业面积较大，承租人东方梦公司以分租的形式转租给不同的次承租人时，中科英华公司需要多次协助次承租人办理工商注册。中科英华公司协助办理工商注册的义务亦属贯穿合同的全部履行期间的义务。前述义务均属中科英华公司贯穿合同的全部履行期间应承担的义务时，该义务与东方梦公司交纳第二个租赁季度租金的义务之间没有先后关系，不属于先履行抗辩权所处理情形。（2）以前述理由拒绝支付租金属于同时履行抗辩权处理情形。双务合同中没有约定履行的先后顺序时，一方先行履行债务将使自身债权面临风险。为避免该风险，合同法规定了同时履行抗辩权，通过强调双方债务在履行顺序上的制衡关系，敦促欲获得对待给付的当事人也履行自己的义务，增设履行激励。应当认为，同时履行抗辩权仅要求主张同时履行抗辩权的主体行使该权利时，相对人的债务履行期限已经届满，并不要求从一开始履行期就是相同的。前已述及，中科英华公司允许东方梦公司使用广告牌及转租、协助次承租人办理工商注册应属中科英华公司贯穿合同的全部履行期间应承担的义务，而东方梦公司缴纳了第二个租赁季度租金时，则东方梦公司的债权将面临风险。由此，及至东方梦公司需要交纳第二个租赁季度租金时，中科英华公司贯穿合同的全部履行期间应承担的义务也已届履行期。东方梦公司未缴纳租金的前述理由应属同时履行抗辩权所处理情形。
3.以不提供开办酒店所需的安全消防检查材料为由拒绝支付第二个租赁季度的租金应属先履行抗辩权处理情形。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《租赁合同》未约定中科英华公司提供各类证照、许可的具体时间，东方梦公司可以随时要求中科英华公司履行，但应给中科英华公司必要的准备时间。考虑到东方梦公司要求提供的开办酒店所需之安全消防检查材料，如产权证复印件、大楼竣工图纸等，均为当时已经取得的现有材料，中科英华公司应很快可以提供。2018年8月14日东方梦公司要求中科英华公司提供上述材料，而第二个租赁季度租金的交纳日期为2018年11月9日，应当认为中科英华公司履行该义务的时间在东方梦公司支付第二个租赁季度租金之前。东方梦公司未缴纳租金的前述理由应属先履行抗辩权所处理情形。
二、东方梦公司未按约定交纳第二个租赁季度的租金是否符合行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权的条件
根据合同法的规定，应认为行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权时，对方未履行的债务与自己应履行的债务之间应该有一定的对等关系。一方面，基于合同法第六十六条及第六十七条之文义，应如此理解。关于同时履行抗辩权，合同法规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。关于先履行抗辩权，合同法规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同法的前两条规定，可以看出，合同法要求对方未履行的债务与自己应履行的债务之间应该有一定的对等关系。另一方面，基于合同法诚实信用原则的要求，应如此理解。合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据诚实信用原则，因同一双务合同互负的债务之间应有一定的对等关系，方可行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。
本案中，东方梦公司未依约交纳第二个租赁季度租金，而交纳租金的义务属决定债之关系类型的基本义务，应为主给付义务。关于东方梦公司所主张的中科英华公司不协助次承租人办理工商注册、不提供开办酒店所需的消防验收材料、不允许树立广告牌、不允许转租。考虑到上述义务均属合同约定的义务，且不属于决定债之关系类型的基本义务，应为从给付义务。双方的主给付义务之间可主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权自不待言，需要说明的是主给付义务与从给付义务之间能否主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权。作为出租方，收取租金是中科英华公司的合同目的。东方梦公司的拒绝履行行为将使中科英华公司的合同目的落空。基于前述债的对等性要求，中科英华公司未履行的从给付义务也将导致东方梦公司合同目的落空时，东方梦公司有权以拒绝支付租金的形式行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。
关于签订《租赁合同》时，双方均认可的东方梦公司的合同目的。《租赁合同》中约定房屋规划用途为工交，东方梦公司需要办理变更租赁房屋规划用途的，中科英华公司应无条件配合；但变更规划用途不能成功时，不影响本合同的履行。根据前半句的约定，应当认为双方均明知工交用地不能用于开办酒店。根据后半句的约定，酒店不能开办时合同继续履行，应当认定《租赁合同》虽约定租赁用途仅为开办酒店，但签订《租赁合同》时双方的真实意思是东方梦公司的合同的目的并非仅为开办酒店。考虑到《租赁合同》亦允许东方梦公司以分租的形式转租，应当认定签订《租赁合同》时，双方均认可的东方梦公司的合同目的是可以开办酒店就开办，不能开办酒店就将涉案物业以分租的形式转租。
结合第二部分的前述论断，本院对东方梦公司主张行使同时履行抗辩权的各理由分析如下。
1.基于如下理由应当认定中科英华公司未提供开办酒店所需的消防验收材料不影响东方梦公司合同目的之实现。（1）从实际效果观察，中科英华公司是否提供上述材料不影响东方梦公司开办酒店的目的。《租赁合同》约定涉案物业房屋规划用途为工交，亦约定中科英华公司配合东方梦公司办理规划用途变更。根据上述约定应认定《租赁合同》签订时，双方均知晓未办理规划用途变更时，涉案物业房屋不能用于开办酒店，且由东方梦公司负责协调规划用途变更事宜。规划用途变更需协调行政部门，是酒店能否开办的先决条件，有决定性影响。本案中，东方梦公司在要求中科英华公司提供开办酒店所需的消防验收材料前并未解决规划用途变更事宜。在东方梦公司解决规划用途变更事宜前，中科英华公司是否提供开办酒店所需的消防验收材料对东方梦公司合同目的之实现并无意义。（2）从合同的履行情况观察，应认定东方梦公司要求中科英华公司提供前述材料时，其实现合同目的之方式已经由开办酒店变更为以分租的形式转租。一方面，东方梦公司与次承租人之间的租赁合同显示，次承租人的经营范围亦包括仓储、仓库、冷库及电力电子及电池相关实验等，如允许次承租人进行上述经营，则涉案物业已经不再具备开办酒店的客观条件。另一方面，东方梦公司提供的次承租人承租情况的房号可以看出，次承租人的租赁面积覆盖了2幢的1至3层及只有一层的1幢。开办酒店需要有相对独立且面积较大的经营场所，次承租人的租赁面积覆盖范围达到前述广度时，涉案物业不再具备开办酒店的客观条件。结合《租赁合同》中东方梦公司负责协调规划用途变更之约定，应认定东方梦公司要求中科英华公司提供上述材料前，已经知晓其无法办理涉案物业的规划用途变更，将盈利方式由开办酒店转变为以分租的形式转租。由此，至应缴纳第二个租赁季度租金前，中科英华公司是否提供协助开办酒店所需的材料已经不导致东方梦公司合同目的落空。东方梦公司要求行使先履行抗辩权，不按约定支付第二个租赁季度的租金，无事实和法律依据，应不予支持。
2.基于如下理由应当认定中科英华公司未协助次承租人办理工商注册之情形不影响东方梦公司合同目的之实现。（1）《租赁合同》约定中科英华公司有提供建设规划图纸等材料，协助次承租人办理工商注册的义务。该义务虽属向第三人履行的协助义务，但中科英华公司不履行该协助义务时，会对东方梦公司的转租构成实质性阻碍，导致双方在签订《租赁合同》时共同认可的东方梦公司转租的合同目的无法实现。中科英华公司拒不履行前述协助义务时，东方梦公司有权以不支付第二个租赁季度的租金的形式行使同时履行抗辩权。需要指出的是，涉案物业建筑面积5947.79平方米，中科英华公司拒不履行前述协助义务所对应的租赁面积占到一定比例时，方会导致东方梦公司合同目的无法实现，东方梦公司才有权以不依约支付第二个租赁季度的租金的形式行使同时履行抗辩权。（2）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。以中科英华公司拒不履行协助次承租人进行工商注册的配合义务为由，东方梦公司要求行使同时履行抗辩权，东方梦公司应举证证明中科英华公司拒不履行前述配合义务所对应的租赁面积达到了导致东方梦公司合同目的不能实现的程度。东方梦公司虽提供了两份电子邮件主张中科英华公司拒不履行协助次承租人进行工商注册义务，但该情形仅涉及北京艾若尔环保科技有限公司,而该公司租赁的建筑面积为34.5平方米。加之，东方梦公司发送给中科英华公司的《律师函》中亦载明，中科英华公司协助两例新次承租人办理工商注册。考虑涉案物业的建筑面积5947.79平方米与未协助办理工商注册商户之承租面积之比例，及中科英华公司也曾协助两例新次承租人办理工商注册之情形，应认为东方梦公司不能证明中科英华公司不履行前述协助义务所对应的租赁面积达到了导致东方梦公司合同目的不能实现的程度。二审判决作出前，东方梦公司仍未能证明中科英华公司拒不履行前述协助义务所对应的租赁面积达到了影响其合同目的实现的比例，应由东方梦公司承担相应的不利后果。东方梦公司以此为由拒绝支付第二个租赁季度的租金，无法律依据，应不予支持。
3.基于如下理由应当认定中科英华公司发送《律师函》禁止转租之行为不影响东方梦公司合同目的之实现。（1）签订《租赁合同》时双方均认可东方梦公司转租并获得收益的合同目的。中科英华公司的行为使得东方梦公司不能转租时，东方梦公司的合同目的将会落空，东方梦公司有权以不支付第二个租赁季度的租金的形式行使同时履行抗辩权。（2）中科英华公司以发送《律师函》的形式不允许东方梦公司转租，并不导致东方梦公司合同目的不能实现。一方面，中科英华公司虽在《律师函》中不允许东方梦公司转租，也有断电行为，但断电措施发生在东方梦公司延付租金且中科英华公司行使合同解除权之后，与发送《律师函》的时间间隔较长，应当认为该断电行为并非逼迫东方梦公司不得转租。故中科英华公司虽在《律师函》中不允许东方梦公司转租，但没有采取进一步的强制手段迫使东方梦公司不能转租。另一方面，该《律师函》的接收方为东方梦公司，为双方的内部沟通文件，不会产生因已经签约的承租人知悉该《律师函》而要求退租或潜在租户知悉该《律师函》而不与东方梦公司订立租赁合同的不利影响。东方梦公司以此为由拒绝支付第二季度的租金，无法律依据，应不予支持。
4.即使中科英华公司不允许东方梦公司树立广告牌，东方梦公司仍可采取其他形式进行广告宣传，并不影响东方梦公司合同目的的实现。东方梦公司以中科英华公司不允许其树立广告牌为由拒绝支付第二个租赁季度的租金，于法无据，应不予支持。
由此，东方梦公司逾期支付支付第二个租赁季度的租金超过20天,且不享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，已构成违约。中科英华公司有权依据《租赁合同》之约定要求解除合同并向中科英华公司主张合同解除违约金。考虑到合同解除给中科英华公司造成的损失主要为另行寻找替代性租户导致的房屋闲置期间的租金损失，而合同中约定的合同解除违约金标准为全年租金，另行寻找替代性租户确实无需花费一年的时间，该违约金标准确实过高。一审法院应依据东方梦公司的申请予以酌减。一审法院酌定的65万元合同解除违约金相当于《租赁合同》两个月的租金。考虑到涉案物业面积较大，《租赁合同》解除后两个月时间内，中科英华公司另行寻找替代性租户并签约确有一定难度，应当认为一审法院酌定的合同解除违约金少于中科英华公司的损失。鉴于中科英华公司没有上诉，本院对合同解除违约金数额不再调整。
二审程序中，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，东方梦公司仅就合同解除违约金提起上诉。考虑到《租赁合同》已归于应当解除之状态，东方梦公司仅就合同解除违约金提起上诉并不损害他人合法权益。一审判决亦不存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益之情形，本院对合同解除违约金之外的事实及法律适用问题不再审查。
综上所述，北京东方梦投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对合同义务的种类及具体分析、抗辩权的种类及具体分析、合同解除违约金数额的酌定虽有瑕疵，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百二十三条、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由北京东方梦投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一九年八月五日
法 官 助 理 武 旋
书 记 员 刘芳芳
