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北京乐想环球教育科技有限公司与殷红斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京乐想环球教育科技有限公司与殷红斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

 

北京市第一中级人民法院
民事判决书

(2019)京01民终8543


  上诉人(原审被告):北京乐想环球教育科技有限公司。
  法定代表人:李广源,执行董事、经理。
  委托诉讼代理人:朱桉冉。
  被上诉人(原审原告):殷红斌。
  上诉人北京乐想环球教育科技有限公司(以下简称乐想环球公司)因与被上诉人殷红斌房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初8760号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019821日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  乐想环球公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回殷红斌的诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,判定乐想环球公司支付殷红斌2万元违约金没有法律依据。我公司在发生经营困难时,无法及时交纳房租,就此事已向殷红斌进行沟通,所以不能认定我公司违约,而殷红斌在我公司发生迟延交纳租金时到北京市海淀区C-4-A室(以下简称涉案房屋)内采取谩骂打闹,导致大量学生家长退费,导致我公司经营困难,该行为严重违反了合同正常履行,构成权利滥用和对公序良俗的违反。另外,到一审法院诉讼时,我公司已全部支付了租金,不存在殷红斌所述的漏交、少交的情况,没有给殷红斌造成租金损失。
  殷红斌辩称,同意一审判决,不同意乐想环球公司的上诉请求和理由。
  殷红斌向一审法院起诉请求:1.请求判令乐想环球公司支付租赁期间少交漏交的房屋租金98139.62元;2.判令乐想环球公司按照合同约定向我支付违约金98977.86元;3.判令乐想环球公司赔偿我为恢复房屋原状支出的经济损失16713.1元;4.诉讼费用由乐想环球公司承担。诉讼中,殷红斌提出变更第1项诉讼请求:要求乐想环球公司支付租赁期间其少交漏交的房屋租金5336.48元,包括2016311日少交的20163月至5月的租金4076.16元,201842日少交的1258.88元。
  一审法院认定事实:2014219日,殷红斌(甲方)与乐想环球公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定乐想环球公司租赁殷红斌位于北京市海淀区C-4-A室,建筑面积344.19平方米,租赁用途:教育培训。租赁期自2014219日至2019218日共计5年。五年内调整房租方式为:每年按前一年单价递增百分之三为新一年租房单价。殷红斌应于2014225日前将房屋按约定条件交付给乐想环球公司。租金标准及支付方式:4.2/每天/每平米,租金每月共计43970.27元。支付方式:押13,支付日期为每期所付房租到期前十五日缴纳下期房租。第八条合同解除第(四)款,乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:1.不按照约定支付租金达5日的,因不可抗力除外。2.欠缴乙方使用各项费用达10000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的…第九条违约责任约定:乙方有第八条第四款约定的情形之一的,应按月租金的200%向甲方支付违约金,(乙方所缴纳的房租抵押金不退)甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。
  合同签订后,殷红斌将房屋交付给乐想环球公司。乐想环球公司在缴纳租金过程中,时有补缴、漏缴。自20186月后,乐想环球公司迟延交付租金。后双方为此签订《补充协议》,乐想环球公司承诺一月十日付最后两季度房租三十万,如果违约2018年十二月房租增加十万房租作为失约补偿。协议签订后20191月乐想环球公司补缴房租30万元。
  2019312日,殷红斌(甲方)、乐想环球公司(乙方)委托方科实大厦物业部签订三方协议,甲乙双方于2014219日签订房屋租赁合同,经甲乙双方协商,如何退还押金达成如下协议:按照房屋租赁合同约定于2019318日房屋到期(含一个月免租期)甲方殷红斌应退还乙方房屋押金43970.27元,甲乙双方协商一致同意,扣除乙方房屋恢复房屋所产生的全部费用3000元,由甲方自己处理解决,乙方交付使用期内的全部水电费用,甲方委托科实大厦物业退还乙方押金40970.27元,甲方将房租押金40970.27元存放于科实大厦物业处,乙方完成搬离,交清水电费后物业需马上退还乙方押金。另甲乙双方房租有关的押金以外的其他纠纷另行解决,与委托方无关。
  后乐想环球公司将房屋腾退后,殷红斌将房屋押金退还给乐想环球公司。
  诉讼中,经核对,乐想环球公司已将殷红斌主张欠缴的租金予以补缴。殷红斌认可乐想环球公司不再拖欠其房租。殷红斌称乐想环球公司并未将公司注册地址从租赁房屋处予以撤销,致使房屋空置两个月;且因催要房租回国机票损失总计数万元、以及迟延支付的30万元租金的半年利息,故违约金数额并不能弥补乐想环球公司给其带来的损失。针对殷红斌主张的违约金,乐想环球公司提出因已交纳租金,并未给殷红斌造成损失,故违约金过高的意见,并申请法院进行减少。
  一审法院认为,殷红斌与乐想环球公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律、行政法规强制性规定,故合法有效。合同履行过程中,乐想环球公司迟延交付房租,已构成违约。现双方合同到期,乐想环球公司已将房屋腾退给殷红斌。因乐想环球公司迟延支付租金,现殷红斌起诉要求乐想环球公司支付违约金,具有法律依据,法院支持。诉讼中,殷红斌主张按照合同约定以月租金的200%作为违约金;乐想环球公司则以约定的违约金高于造成的损失,请求予以减少。根据本案事实,法院认为违约金数额应基于以下几方面考虑:1.乐想环球公司虽时有欠缴、漏缴租金的情节,但已全部补齐,殷红斌亦予以接受;2.乐想环球公司迟延交付租金的具体期间,给殷红斌带来的利息损失;3.殷红斌所述乐想环球公司未将注册地址撤销而给其带来房屋空置损失,证据不足,且该事由并未在合同中约定相应的违约金事项。故基于上述因素,法院对殷红斌主张的违约金数额予以减少。殷红斌要求乐想环球公司赔偿恢复房屋原状支出的经济损失16713.1元,因双方在《三方协议》中已约定乐想环球公司在撤离租赁房屋时,扣除其恢复房屋所产生的全部费用3000元,由殷红斌自行处理解决,故殷红斌再行要求乐想环球公司支付赔偿款,缺乏事实与法律依据,法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定,判决:一、于本判决生效后7日内,北京乐想环球教育科技有限公司支付殷红斌违约金20000元;二、驳回殷红斌其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  二审中,双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实,本院予以确认。
  本院认为,依法成立的合同受法律保护,双方均应按照合同约定履行各自义务。殷红斌与乐想环球公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。双方合同履行过程中,乐想环球公司存在迟延交纳租金的情况,构成违约。殷红斌有权依合同请求乐想环球公司支付违约金。原审法院依乐想环球公司请求综合考虑实际情况酌情判定乐想环球公司向殷红斌支付20000元违约金并无不当。乐想环球公司主张已与殷红斌就迟延交纳租金一事进行沟通,不应承担违约责任一节,因现有证据不能证明殷红斌已就免除违约责任达成一致,因此乐想环球公司该项上诉请求,没有事实及法律依据。
  综上所述,乐想环球公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费300元,由北京乐想环球教育科技有限公司负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。


审 判 长 刘国俊
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一九年八月二十八日
法官助理 李昊婷
书 记 员 明 玥

 

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